Il mercato immobiliare italiano è tornato a correre. Secondo l’ultima nota trimestrale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre del 2026 sono state scambiate quasi 180.000 abitazioni, il 4,4% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Tre quarti dei nuovi atti, riguardano la prima casa e la quota di acquisti sostenuti da mutuo è salita al 47,8%. A Milano il 2025 si è chiuso con 25.173 compravendite (+4,9%), dopo due anni di calo, mentre nel primo trimestre 2026 la città ha accelerato al +7,1%, sopra Roma (+5,1%) e sopra la media nazionale. Resta la domanda che riguarda quasi tutti: chi compra nelle due città più care d’Italia sa davvero quanto pagherà, oltre al prezzo?
Il prezzo lo fa il mercato, le imposte le fa la legge
Sul prezzo di vendita si tratta. Sulle imposte molto meno: le aliquote le stabilisce lo Stato e sono identiche da Aosta a Pantelleria. Le variabili sono due: chi vende (un privato o un’impresa) e se la casa è prima o seconda.
Per chi compra da un privato esiste una regola che a Milano e Roma pesa in modo particolare: il principio del prezzo valore. La base di calcolo delle imposte non è il prezzo pattuito ma il valore catastale, cioè la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 nel caso della prima casa (115,5 complessivo) o per 120 negli altri casi (126 complessivo). Nelle grandi città lo scarto fra prezzo di mercato e valore catastale tende a essere molto ampio e la convenienza fiscale, di conseguenza, si fa sentire.
Due esempi aiutano a capire gli ordini di grandezza. A Milano, un bilocale venduto a 250.000 euro con rendita catastale di 900 euro, ha un valore catastale di 103.950 euro: come prima casa l’imposta di registro è di 2.079 euro, cui si aggiungono 100 euro di ipotecaria e catastale, per un totale di 2.179 euro circa. Se lo stesso immobile fosse comprato come seconda casa il registro al 9% sul valore catastale (113.400 euro) porterebbe il totale verso i 10.300 euro. A Roma, un trilocale con rendita di 1.000 euro, acquistato come prima casa, porta a 2.410 euro di imposte complessive. Aliquote e coefficienti sono quelli della guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” pubblicata dall’Agenzia delle Entrate; i conti si rifanno in pochi secondi con il calcolatore compravendita di NotaioFacile.
Il notaio: onorario libero dal 2012 e cosa comprende
Dal 2012 le tariffe fisse delle professioni regolamentate sono state abrogate, notai compresi. L’onorario per uno stesso atto può quindi variare da uno studio all’altro, pur restando dentro intervalli abbastanza riconoscibili. Tendenzialmente, comprende le visure ipotecarie e catastali preliminari, la redazione dell’atto, le copie di legge, la trascrizione nei pubblici registri e il versamento all’erario, per conto dell’acquirente, delle imposte dovute. Queste ultime, nel preventivo del notaio, compaiono come voce separata.
Per avere una fascia verosimile, è onesto citare quelle pubblicate direttamente da NotaioFacile. Nella pagina delle tariffe notarili aggiornate, l’intervallo indicativo per l’acquisto della prima casa con un notaio a Milano è di 1.100 a 7.000 euro, mentre a Roma, a titolo di confronto, il costo per una prima casa si colloca fra 900 e 6.000 euro, e fra 1.900 e 12.000 euro quando si somma anche l’atto di mutuo. Le differenze più marcate dipendono da molteplici aspetti tra i quali ad esempio il valore dell’immobile e la complessità dell’operazione.
Chi sceglie il notaio è, di norma, chi paga, cioè l’acquirente. Anche quando il nome arriva da un’agenzia immobiliare o dalla banca che eroga il mutuo, l’ultima parola resta in capo a chi compra. Un preventivo scritto, gratuito e analitico, con imposte e onorario in righe distinte, oggi si ottiene in poche ore direttamente dallo studio: è il meccanismo con cui NotaioFacile mette in contatto l’utente con un notaio della propria provincia, senza intermediari.
Con il mutuo: due atti, non uno
Se l’acquisto è finanziato da una banca, l’atto non è più uno solo. Alla compravendita si aggiunge, di norma lo stesso giorno, l’atto di mutuo ipotecario, che genera un secondo onorario e un’imposta propria, chiamata imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo erogato quando il mutuo riguarda una prima casa, il 2% negli altri casi. Esempio milanese: su un mutuo prima casa da 180.000 euro, l’imposta sostitutiva è di 450 euro, trattenuta direttamente dalla banca al momento dell’erogazione.
Prima della firma, la banca chiede al notaio la relazione notarile preliminare, un documento con cui lo studio certifica la situazione giuridica dell’immobile. Fra istruttoria bancaria, perizia e preparazione degli atti passano, semplificando, uno o due mesi. Il preventivo, in presenza di mutuo, dovrebbe tenere l’onorario della compravendita e quello del mutuo in righe separate, così da capire quanto pesa ciascun atto.
Le verifiche prima della proposta
Molte sorprese, al rogito, nascono da controlli non fatti per tempo. Prima della proposta converrebbe chiedere al venditore, o all’agenzia, l’atto di provenienza dell’immobile per capire come la casa è entrata nel suo patrimonio: una provenienza per donazione o per eredità, ad esempio, potrebbe richiedere attenzioni particolari. In parallelo, una visura ipotecaria aggiornata fotograferebbe eventuali ipoteche o pignoramenti ancora iscritti, mentre planimetria catastale e pratica edilizia direbbero se ci sono difformità da sanare. Meriterebbero una verifica anche le ultime spese condominiali e la posizione del venditore nei confronti del condominio.
Lo stesso vale per il preventivo: più dati completi arrivano al notaio, più la cifra sarà vicina a quella che si pagherà il giorno dell’atto. In concreto servono il prezzo di acquisto, la rendita catastale (immobile e pertinenze), l’indicazione di prima o seconda casa, il tipo di venditore e l’eventuale importo del mutuo. Contattare un notaio prima del compromesso, e non dopo, consente di impostare l’operazione sapendo in anticipo cosa aspettarsi.
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