Maggiore attenzione alla forma dell’atto notarile e alla regolarità urbanistica degli immobili prima di concludere una compravendita. È l’appello lanciato da Domenico Cuccio, presidente onorario dell’UPPI, Unione piccoli proprietari immobiliari dell’area metropolitana di Reggio Calabria, che richiama una sentenza della Corte di Cassazione relativa alla responsabilità del notaio in caso di mancata informazione all’acquirente sull’assenza del certificato di abitabilità.
“La Corte di Cassazione con sentenza n. 10296 del 21 giugno 2012 attribuisce al notaio rogante una compravendita immobiliare la responsabilità sulla omissione di informativa all’acquirente sulle conseguenze relative alla mancanza del certificato di abitabilità sull’immobile. Nella mia veste di presidente onorario dell’UPPI, unione piccoli proprietari di Reggio Calabria, ho più volte segnalato ai nostri associati ma anche a chiunque si appresti alla stipula di un contratto notarile di compravendita di richiedere espressamente che l’atto venga formulato dal notaio, nq di pubblico ufficiale, sotto forma di atto notarile e non di scrittura privata autenticata, modalità con cui ormai da tempo i notai preferiscono formalizzare, ma è bene sia notorio che così procedendo le responsabilità del notaio sono sottodimensionate rispetto alle garanzie che di norma qualsivoglia acquirente si attende dal notaio stesso in cui ripone tutta la fiducia per essere preservato da conseguenze negative relative all’acquisto che si appresta a concludere”. Così, in una nota, Domenico Cuccio.
Il presidente onorario dell’UPPI si sofferma quindi sulla differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata, evidenziando le diverse modalità di redazione, conservazione e controllo dei due documenti. Secondo Cuccio, chi acquista un immobile si rivolge al notaio confidando non soltanto nella verifica dell’assenza di ipoteche, mutui o pignoramenti, ma anche in un controllo più ampio sulla regolarità complessiva del bene.
“La differenza fra atto pubblico e scrittura privata consiste nel fatto che l’atto pubblico o notarile deve essere redatto dal notaio e da lui letto alle parti e sottoscritto dalle parti e dal notaio nello stesso momento. deve essere conservato nella raccolta degli atti del notaio ed è quindi soggetto al controllo del Conservatore dell’archivio notarile mentre la scrittura privata può non essere redatta dal notaio, può non essere letta, può essere autenticata anche da più notai e nela pratica la maggiore responsabilità del notaio sta nell’autenticare che le firme dei convenuti appartengano effettivamente a loro. Ma la responsabilità ? Io acquirente ho la convinzione che il notaio sia il professionista , pubblico ufficiale, che mi tutela sulla regolarità del bene che acquisto ma in genere il notaio si sofferma sulla preventiva visione presso la Conservatoria dei beni immobiliari della eventuale esistenza sul bene in questione di un pregiudizio ad esempio una ipoteca , un mutuo, un pignoramento”.
“E questo è sufficiente ? assolutamente no perchè il notaio nel momento in cui redige un atto pubblico deve garantirmi attraverso un tecnico di studio, che pure viene pagato dall’acquirente, che sul bene ci sia la doppia conformità, che ci sia l’attestato di certificazione energetica e che non sia scaduto, che il bene sia stato edificato con regolare licenza edilizia e, si badi bene, il fatto che la legge consente al notaio di stipulare un atto senza necessità che si indichi la licenza edilizia per costruzione ante 1967 è un grosso errore perchè se la legge lo consente un domani la mancanza di licenza edilizia su un edificio costruito prima del 1967 ma nell’area urbana del Comune in cui è sito la norma urbanistica non consente eventuali ristrutturazioni o modifiche perchè prima del 1967 nell’area urbana vigeva il rilascio della licenza di costruzione ben dal 1942”.
“Essa non era necessaria nelle aree rurali dello stesso Comune. Sicchè la licenza edilizia è necessaria e il venditore deve esibirla e nel caso non la reperisca perchè a sua volta non gli fu consegnata dal precedente venditore oggi esiste la legge salva casa che consente di ottenere rivolgendosi ad un tecnico, ingegnere o architetto o geometra che sia, uno STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE. E’ questo certificato che consente la tranquillità dell’acquisto che unitamente all’atto pubblico notarile garantisce l’acquirente al 100% ma codeste mie indicazioni non sono bene accettate o condivise dalle numerosissime agenzie immobiliari in Italia cui interessa, legittimamente ma irresponsabilmente, il compenso di mediazione che spesso si esige ancor prima del rogito in data stabilita”.
Cuccio richiama dunque la necessità di verificare, prima della stipula, la presenza della doppia conformità, la validità dell’attestato di certificazione energetica e l’esistenza della licenza edilizia. Per gli immobili nei quali la documentazione originaria non sia reperibile, il presidente onorario dell’UPPI indica inoltre la possibilità di rivolgersi a un tecnico abilitato per ottenere lo stato legittimo dell’immobile, ritenuto uno strumento essenziale per garantire maggiore sicurezza all’acquirente.