A Palermo nella prima parte del 2014 le quotazioni sono diminuite del 2% rispetto al semestre precedente.
MACROAREA CENTRALE
Nella macroarea del Centro i valori immobiliari sono diminuiti del 5,0%. Nel Centro storico di Palermo non si sono registrate particolari variazioni dei prezzi. Si evidenzia comunque qualche timido segnale di ripresa, in particolare si percepisce una maggior fiducia da parte dei potenziali acquirenti. La domanda di appartamenti in affitto proviene da stranieri, coppie e giovani, mentre sono in diminuzione le richieste da parte di studenti universitari dopo la realizzazione di nuovi alloggi da parte dell’ateneo stesso. La zona residenziale del Centro storico è quella che si sviluppa verso il mare (via Alloro e via Butera) dove è possibile acquistare abitazioni del 1500 e del 1600, ristrutturate nel tempo, ad un prezzo di 2500 € al mq. Numerose richieste si concentrano sulle arterie principali, via Vittorio Emanuele, via Roma e via Maqueda, dove le quotazioni si attestano su 2000 € al mq per i palazzi storici e su 1500 € al mq per gli edifici in edilizia civile già interessati da lavori di ammodernamento. Nell’area del mercato Ballarò sono presenti antichi palazzi del XVI secolo ed edifici realizzati fino alla metà degli anni ’50. Qui il prezzo scende anche a 600-700 € al mq se l’interno è completamente da rifare. Ci sono inoltre soluzioni indipendenti degli anni ’30 che, nonostante siano poco richieste a causa del rumore, si compravendono a 1000 € al mq se sono necessari piccoli lavori di ristrutturazione. Opere di ammodernamento sono in corso su numerose palazzine del Centro storico, da alcuni anni infatti il Comune di Palermo sovvenziona al 50% (in alcuni periodi) tutti i lavori di riqualificazione che riguardano le parti comuni dei palazzi. Prezzi in netto calo in zona Terrasanta nella prima parte dell’anno (-12,5%). La zona è molto eterogenea, con caratteristiche e prezzi che spesso variano all’interno della stessa via. La zona di via Catania offre tipologie degli anni ’30, ma le caratteristiche variano notevolmente: la prima parte della via è caratterizzata da edilizia medio-signorile ed i prezzi oscillano tra 1900 e 2100 € al mq, mentre la parte finale di via Catania, via La Farina, via Marchese Ugo e la parte bassa di via Notarbartolo segnalano valori medi di 2800 € al mq. Due delle strade interne a via Catania, via Marsala e via Noto, offrono edilizia abbastanza simile per dimensioni (gli appartamenti sono generalmente di 120 mq), ma molto diversa per caratteristiche: la prima è più popolare e registra prezzi di 1900 € al mq, la seconda è più signorile con valori medi di 2100 € al mq. Su via Aurispa, zona più popolare, le quotazioni scendono a 1200 € al mq per tipologie da ristrutturare senza ascensore, con la presenza dell’ascensore i valori salgono a 1400 € al mq. Si incontrano difficoltà nelle zone di via Marchese Ugo e di via Costantino Nigra: la prima perché offre abitazioni molto grandi (anche oltre 200 mq), la seconda è signorile ma più buia, pertanto i prezzi scendono a 1800 € al mq. Attivo il mercato delle locazioni, si registra infatti un aumento del numero delle richieste da parte di persone che non riescono ad accedere al mutuo, oppure da parte di persone già in affitto che decidono di lasciare la vecchia abitazione per stipulare un nuovo contratto ad un canone più conveniente. Da segnalare che in via Malaspina ed in via Notarbartolo proseguono i lavori per la realizzazione della nuova tramvia.
MACROAREA UNIVERSITA’-BRANCACCIO
La macroarea Università-Brancaccio ha registrato un leggero calo delle quotazioni pari al -0,9% rispetto al semestre precedente. Prezzi in leggero rialzo nella prima parte del 2014 in zona Calatafimi, il semestre infatti ha evidenziato un mercato più dinamico ed anche le banche sembrano essere leggermente più disponibili verso i potenziali acquirenti. Corso Calatafimi è una delle strade principali e commerciali della città; qui si trovano palazzine degli anni ’70 che, se da ristrutturare, costano 1500 € al mq, se già ristrutturate si vendono a 2000 € al mq. Prezzi leggermente più bassi si registrano in zona Pindemonte, più economica e datata, con abitazioni realizzate negli anni ’50. Medio-popolare la zona di Villatasca, dove circa l’80% delle abitazioni sono state realizzate negli anni ’60: i prezzi di un buon usato sono di 1200 € al mq. Nell’area di Villatasca si trovano anche tipologie degli anni ’80 costruite in edilizia privata il cui valore si attesta su 1500-1600 € al mq. Attivo il mercato degli affitti nell’area di Calatafimi, le richieste provengono da coppie e famiglie che non riescono ad acquistare in questa zona ma che non vogliono spostarsi in aree più economiche. Il quartiere inoltre ospita numerose caserme militari e dei carabinieri che contribuiscono a ravvivare sia le richieste sulle locazioni sia le richieste di acquisto. Sono in calo le quotazioni in zona Oreto Nuova e Brancaccio-Ciaculli. Del quartiere Brancaccio-Ciaculli la zona più richiesta è via Giafar, strada di passaggio che lo collega al centro commerciale e all’autostrada: l’offerta edilizia risale agli anni ’70 ed ’80 e consiste anche in case padronali, le quotazioni del medio usato non superano 900-1000 € al mq. Da segnalare anche via Conte Federico, che si divide in due sottozone: la parte bassa è stata edificata negli anni ’50-’60 e presenta quotazioni di 800-900 € al mq, quella alta è più nuova (prima metà degli anni ’80) e, grazie anche alla presenza di spazi verdi, i prezzi sono più alti e si attestano su 1000 € al mq. Piace molto anche via Oreto Nuova, importante arteria commerciale e di passaggio: qui, infatti, sono presenti numerosi negozi ed è ben collegata con la stazione ferroviaria, con la stazione degli autobus e con la zona costiera di Messina Marine. Si tratta di un mercato completamente diverso in quanto le abitazioni sono recenti e luminose, pertanto le quotazioni raggiungono 1300 € al mq. Soluzioni nuove e risalenti al 2000 sono presenti in via Buonriposo: la parte bassa si sviluppa verso corso dei Mille e offre palazzi degli anni ’60-’70 che raggiungono al massimo 1000 € al mq. Attivo il mercato degli affitti, anche se si registra un allungamento delle tempistiche di locazione. Da segnalare che sono in corso i lavori per la realizzazione della nuova rete tramviaria che collegherà l’area della stazione centrale con via dei Mille per finire in zona centro commerciale Forum. Questo intervento porterà un miglioramento sulla viabilità di tutte le aree interessate dai lavori. Su via Giafar c’è un progetto che riguarda la bonifica della piazza antistante il Castello di Maredolce attraverso la demolizione di alcune abitazioni adiacenti.
MACROAREA UDITORE
La macroarea Uditore nel primo semestre dell’anno ha evidenziato un ribasso delle quotazioni dell’1,9%. Prezzi in leggera crescita nell’area di Passo di Rigano. Aumenta infatti il numero di richieste e di compravendite ed il mercato evidenzia segnali di miglioramento anche grazie ad una maggiore apertura da parte degli istituti di credito. Il quartiere di Passo di Rigano sì è sviluppato nei primi anni ’70 ed è composto prevalentemente da tipologie popolari ed in parte minore da soluzioni realizzate in edilizia civile. Il valore di un appartamento economico è compreso tra 1000 e 1500 € al mq, mentre per le tipologie civili le quotazioni salgono a 1300-1600 € al mq. I prezzi più elevati si toccano nell’area di via Leonardo da Vinci, strada signorile edificata tra il 1985 ed il 1990, dove si registrano prezzi compresi tra 1900 e 2300 € al mq. Chi volesse comprare soluzioni indipendenti e semindipendenti può optare per zona Baita, dove tra gli anni ’90 ed i primi anni 2000 sono state realizzate numerose villette che attualmente si vendono a 1700 € al mq. Particolarmente attivo il mercato delle locazioni in zona Passo di Rigano, dove le richieste provengono da giovani coppie, da famiglie che non riescono ad acquistare ma anche da anziani e pensionati. Da segnalare che nell’area di via Castellana proseguono i lavori per la realizzazione del capolinea della nuova linea tramviaria, per questo motivo i proprietari che vendono in questa zona chiedono cifre leggermente più alte rispetto alla media (per una tipologia popolare la richiesta è di 1300-1400 € al mq) in vista dei vantaggi logistici che deriveranno dalla messa in funzioni dei nuovi mezzi di trasporto. In zona Pitrè nella prima parte dell’anno i valori delle abitazioni sono in diminuzione. Il calo è determinato in particolare da un aumento dell’offerta di immobili sul mercato. Pitrè è un quartiere semicentrale di Palermo che è composto da un’area economica edificata verso la fine degli anni ’60 dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a 1000 € al mq, e da un’area più recente realizzata alla fine degli anni ’70 e negli anni ’80 nella zona di via Regione Siciliana. Le abitazioni degli anni ’70 costano circa 1000 € al mq, mentre le tipologie degli anni ’80 sono valutate 1600-1700 € al mq. Popolare zona Boccadifalco, dove è possibile acquistare appartamenti degli anni ’30 da ristrutturare a 300 € al mq. Numerose le richieste di soluzioni in affitto.
MACROAREA PARCO DELLA FAVORITA
Il leggero calo le quotazioni immobiliari nella macroarea Parco della Favorita (-1,2%). Sono in lieve aumento i prezzi in zona Pallavicino. Il mercato infatti evidenzia segnali positivi, una crescita del numero di compravendite e di richieste ed una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Il quartiere di Pallavicino è caratterizzato da residence costruiti negli anni ’80 che si concentrano soprattutto nell’area compresa tra il monumento “Palazzina Cinese” e la Città dei ragazzi (parco verde). Qui un appartamento in buone condizioni si può acquistare con una spesa di 1800 € al mq. Allontanandosi dalla zona dei residence si trovano palazzi realizzati negli anni ’60, dove un appartamento in buone condizioni costa 1600 € al mq. Buona la richiesta di affitti in zona Pallavicino, in particolare da parte di single ma anche da coppie, anziani e lavoratori fuori sede. Da segnalare che in via Castelforte è in fase di ultimazione un nuovo residence composto da trilocali, quattro locali e cinque locali in classe energetica A e valutati 2700 € al mq. In calo le quotazioni in zona Sferracavallo. Si tratta di un quartiere che si trova a circa 3 chilometri dalla zona centrale di Palermo ed è un borgo marinaro che si è sviluppato soprattutto negli anni antecedenti al ’67 e dove si trovano anche alcune tipologie risalenti agli anni ’20. Il quartiere è caratterizzato da palazzine di 3-4 piani senza ascensore dove si possono acquistare appartamenti in buone condizioni a 1000-1200 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano in zona Barcarello, lungomare del quartiere, dove ci sono ville e villette valutate 1500-1600 € al mq se in buone condizioni. Popolare zona La Marinella che si è sviluppata negli anni ’80 ed è caratterizzata da palazzine da 7-8 piani e da soluzioni di ampia metratura: qui per l’acquisto di un appartamento in buone condizioni si spendono circa 800 € al mq. Attivo il mercato degli affitti soprattutto grazie alle giovani coppie ed alle persone che non riescono ad accedere al credito finanziario.
MACROAREA FIERA
Nella macroarea Fiera nel primo semestre del 2014 i prezzi sono diminuiti del 3,4%. In zona Montepellegrino-Fiera le quotazioni immobiliari hanno segnalato un calo del 4,6% rispetto al semestre precedente. Il mercato immobiliare di Montepellegrino-Fiera si divide in due zone: quella che si sviluppa intorno a via Montalbo, dove ci sono immobili in edilizia popolare costruiti ante ’67 e che si scambiano a prezzi medi di 800 € al mq e la zona che si sviluppa intorno a via Don Orione, con grandi condomini dotati di portineria costruiti negli anni ’70 e che, in buono stato, hanno quotazioni medie di 1600 € al mq. Intorno a via Ammiraglio Rizzo e via Marturano ci sono abitazioni costruite nella seconda metà degli anni ’80 che in questo momento hanno valutazioni medie di 1700 € al mq.
Da segnalare che la riqualificazione e la creazione di parchi nelle zone Uditore, Libertà e Università determina una buona richiesta da parte di famiglie con figli piccoli che apprezzano la presenza di aree verdi e di spazi aperti per il tempo libero.
In occasione della pubblicazione dell’Osservatorio Immobiliare Gruppo Tecnocasa, giunto alla sua 44esima edizione, pubblichiamo le analisi dettagliate sui capoluoghi per avere una panoramica completa sul mercato della regione.
La capillarità delle reti sul territorio nazionale ha permesso all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa di realizzare questa approfondita indagine che ha coinvolto oltre 2000 agenzie affiliate, per un totale di circa 90 mila dati.
